분양권 전매 절차 알아 보기 !!! (매수, 매도)

안녕하세요
부동산에 전혀 관심이 없던 제가 분양을 받은 후에 많은 공부를 하고 있습니다
저처럼 아직 부동산에 대해 잘 모르시는 분들을 위해
저번 분양권 전매 제한에 이어서 분양권 거래는 어떻게 진행이 되는지
분양권 전매 절차에 대해 간략하게 설명과 정보를 드리도록 하겠습니다.

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분양권 전매 제한 정보는 아래 포스팅 참조해주세요

https://bottle-93.tistory.com/38

아파트 분양권 전매 제한이란 ???

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분양권이란?

준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고파는 것을 분양권 거래라고 하며, 분양권 거래가 허용되지 않는 전매 제한 기간은 수도권이 6개월(공공택지 1년)이며 지방은 없습니다 (각 지역마다 상이)

저번에 전매 제한에 대한 포스팅을 하였지만 분양권은 구매하고, 판매를 할 수 있습니다.

여기서 매도인(양도인)과, 매수인(양수인)이라는 단어가 나오는데요 간략하게 설명드리자면
쉽게 매도인은 물건을 팔아서 넘겨주는 사람을 말합니다 즉 아파트 분양권을 판매하는 사람이고요
매수인은 반대로 물건을 사서 넘겨받은 사람입니다. 아파트를 분양권을 구매하는 사람을 말합니다.

분양 거래는 그럼 어떻게 진행이 되는지 분양 거래 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.


1. 공인중개사를 통하여 매매 계약서 작성

첫 번째로 보통 분양받으신 분이 (매도인) 이 P를 얹어서 전매를 공인 중개사에 매매를 등록합니다.
일반적으로 분양권에는 보통 P(프리미엄)이 발생하게 되고 P 형성 가격은
아파트와 지역의 특성마다 가격이 다르며 + 될 수도 있고 -가 될 수도 있습니다.

그럼 해당 아파트를 구매하고 싶은 매수인은 공인 중개사를 통하여 계약서를 작성하게 되는데요
매도인도 마찬가지로 매매 계약서를 작성하여 체결하시면 됩니다.

매수인은 아파트 총 금액과 매도인이 지금까지 낸 금액 그리고 앞으로 내야 할 금액을 확인하여 매수를 하면 됩니다.
(만약 +된 P 금액이 있다면 해당 P 값을 더하여 내면 되고, -P라면 앞으로 내야 할 금액에서 -하여 내면 됩니다.)

2. 실거래 신고하기

계약서를 작성하였다면 실거래 신고를 하여야 합니다 30일 이내로 신고를 하면 되고,
공인중개사를 통하여 거래를 한다면 공인중개사에서 신고가 가능하지만
매도 매수자가 직접적인 거래를 한다면 시청에서 신고가 가능합니다

3. 중도금 대출 승계

만약 매도인이 중도금 대출이 있다면 매수인은 이를 승계 받아야 합니다.
대출 승계는 해당 아파트에서 대출이 나오는 은행을 통하여 승계를 받을 수 있습니다.
중도금 대출은 모든 사람이 다 받을 수 있는 게 아니기 때문에 분양권을 구매하기 전에
매도자가 중도금 대출을 받았는지 그리고 승계가 가능한지를 꼭 확인하여야 하셔야 합니다.

4. 분양권 명의 변경

시공사를 통하여 매도자 매수자가 양도, 양수를 진행할 수 있습니다.
시공사에서 승인을 하게 되면 명의 변경이 완료됩니다.
명의 변경의 승인은 짧으면 하루 만에 가능하지만 2주까지도 소요될 수 있습니다.

5. 양도 차익금에 대하여 세금 지급

매도자는 차익분에 대하여 소득세를 60일 이내로 신고를 해야 합니다.
규제 지역은 기본적으로 양도차익의 50% 세금이 발생하고
비규제 지역은 보유 기간에 따라 다르게 양도세를 과세합니다.

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간략하게 분양권 전매 절차에 대해서 설명을 드렸습니다.
매도, 매수자분들이 초보여도 공인중개사를 통하여 거래를 한다면 공인중개사에서 모든 가이드를 주기 때문에
너무 걱정하시지 않아도 될 것 같습니다. 다만 직접거래를 하시는 분은 항상 유의하여 거래를 하시기 바랍니다.
감사합니다!